前言
2023年11月，住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，其中提及，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策?！狈康禺a(chǎn)新模式就是要以需求為導(dǎo)向解決結(jié)構(gòu)性不足，形成多渠道保障、多主體供給、租購并舉、提供多樣化、多層次住房產(chǎn)品和服務(wù)的房地產(chǎn)供給模式。長期以來，永業(yè)行聚焦“三大工程”，深入踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式，構(gòu)建多元化賦能矩陣，形成融資+融智服務(wù)生態(tài)，打造大批優(yōu)質(zhì)“新模式”項目，自2023年至今，已助力各類住房項目授信超千億元。
一、在老舊小區(qū)改造中秉承城市統(tǒng)籌運營理念
老舊小區(qū)改造作為一項不斷提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重要民生工程，需進行項目的精準謀劃與科學決策。自2020年湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開展老舊小區(qū)改造工作以來，永業(yè)行作為專業(yè)咨詢服務(wù)單位，積極參與頂層設(shè)計、項目投融資咨詢。在推進全省老舊小區(qū)融資試點工作中，永業(yè)行助力十余個試點項目融資落地，謀劃項目投資總額達百億以上。同時，永業(yè)行主編的《老舊小區(qū)改造項目投資估算編制規(guī)程》對湖北省老舊小區(qū)改造項目投資估算的費用構(gòu)成、編制依據(jù)、編制方法、估算指標等方面設(shè)定行業(yè)參考，為全省老舊小區(qū)改造建設(shè)項目投資估算編制、全過程成本管控提供了重要參考。
項目名稱：湖北省當陽市老舊小區(qū)改造試點項目
當陽市老舊小區(qū)改造項目是在當前城市建設(shè)進入增存并舉階段、解決城市發(fā)展系統(tǒng)性問題的有力探索。本項目通過片區(qū)化統(tǒng)籌、市場化運營、金融化融資、智慧化管理、多元化參與等手段，將全市老舊小區(qū)打包為一個舊改項目，將零散資源整合形成規(guī)模效應(yīng)，獲得長期、穩(wěn)定的收益，推動項目實現(xiàn)自我造血、自我平衡，推進項目實施改造，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。本項目獲得銀行6億元融資支持。
二、在城市更新中打出投資人招引、資金爭取組合拳
城市更新已進入“存量挖潛+產(chǎn)業(yè)運營”為內(nèi)涵的城市更新集約式發(fā)展模式，當前階段關(guān)注“高效、智慧、可持續(xù)”等新理念。永業(yè)行主動融入城市更新國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，服務(wù)內(nèi)容涵蓋頂層設(shè)計、專題研究、資金平衡、項目融資，咨詢服務(wù)項目投資額累計超千億，2023年至今已助力城市更新項目成功授信約230億。同時，永業(yè)行參與了湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織的《湖北省城市更新工作指引（試行）》編制，圍繞城市更新項目落地，提供投融資和金融方面的技術(shù)咨詢，系統(tǒng)性提出以財政資金、地方政府債券、政策性銀行、金融機構(gòu)、社會資本等一體化的融資組合拳措施，助力推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
項目名稱：宜昌葛洲壩片區(qū)城市更新項目
永業(yè)行以運營前置的咨詢理念為葛洲壩片區(qū)全流程賦能，提供改造政策研究、前期策劃、資金平衡、方案報批等咨詢服務(wù)，并結(jié)合設(shè)計方案，編制改造實施方案、共同締造出資方案、改造協(xié)議等，堅持“資源-空間-資產(chǎn)-運營”四維一體理念，盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)豐富項目收益，成功爭取中國銀行貸款7.8億元。同時，永業(yè)行協(xié)助招商引入葛洲壩集團為城市合伙人，并將共同締造作為項目優(yōu)先啟動條件，通過居民出資，爭取上級獎補，分類施策構(gòu)建項目資金來源。
三、在危舊房改造中助力探索居民主體、市場運作新模式
針對城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)“不安全、不成套、不配套、不完善”的危舊房，解決危舊房安全隱患大、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、資金平衡難等問題，永業(yè)行協(xié)助湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳積極探索危舊房合作化改造模式，堅持“居民主體、政府支持、市場運作”，從傳統(tǒng)征收拆遷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫用褡灾靼l(fā)起改造的新模式，通過梳理總結(jié)試點城市危舊房合作化改造的經(jīng)驗做法，形成危舊房合作化改造工作指引。
項目名稱：黃石棗子山危舊房改造項目
本項目按照黃石市“完整社區(qū)、市場運營、柔性改造”的危舊房改造思路，結(jié)合城市更新“留改拆增”理念進行策劃，總投資7.6億元，涉及居民3725戶。從片區(qū)調(diào)研、項目策劃、資金籌措到項目實施，本項目圍繞群眾需求，回應(yīng)群眾關(guān)切；堅持市場化運作，破解資金難題，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一次探索。永業(yè)行提供項目策劃、融資方案設(shè)計等咨詢服務(wù)，項目獲省農(nóng)行貸款授信5億元。
四、在城中村改造中破解“人錢地產(chǎn)”多維度綜合難題
城中村改造的實施，是當前城市從增量發(fā)展到存量發(fā)展轉(zhuǎn)變的一條新路徑，對解決當前房地產(chǎn)市場“三高”模式帶來的發(fā)展問題尤為重要。自2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》以來，永業(yè)行積極響應(yīng)，圍繞城中村改造成立工作統(tǒng)籌專班，積極對接地方各級政府、銀行、地方國有企業(yè)，緊密合作，精心謀劃項目，助力城中村改造工作快速推進見成效。在第一批城中村專項借款項目申報工作中，武漢市共申報項目50余個，其中永業(yè)行統(tǒng)籌參與項目21個、并全部成功上報住建部。截至目前，永業(yè)行服務(wù)城中村項目授信合計847.64億元，已提款78.44億元。
項目名稱：武漢市經(jīng)開區(qū)郭徐嶺城中村改造項目
武漢市郭徐嶺片區(qū)建筑物絕大多數(shù)始建于1992年，存在居住條件惡劣、公共配套不齊全、消防治安等安全隱患突出等問題，亟須進行改造。永業(yè)行為本城中村改造項目提供全過程咨詢服務(wù)，為項目破解錢怎么來、怎么用；地怎么征、居民怎么安置；產(chǎn)業(yè)怎么打造、業(yè)態(tài)怎么創(chuàng)新等關(guān)鍵問題，通過資金平衡方案指導(dǎo)規(guī)劃用地方案調(diào)整，從而綜合確定改造范圍和改造方式，并協(xié)助準備專項借款項目資料。項目成功獲得銀行授信93.76億元。
五、在房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機制中精準對接、助力規(guī)范項目融資
2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求地方住建廳、金融監(jiān)管局根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，篩選報送房地產(chǎn)項目，滿足其合理融資需求，對“白名單”項目將采取新增貸款、存量貸款展期等方式支持。
自房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機制出臺以來，永業(yè)行積極響應(yīng)號召，形成外部聯(lián)動、內(nèi)部貫通的工作機制，用好政策工具箱，深度參與各地區(qū)項目梳理、項目策劃和資金爭取等咨詢服務(wù)，“融智”服務(wù)項目合理融資需求。
項目名稱：大冶長樂府保交樓項目
在大冶長樂府保交樓項目中，永業(yè)行按照多維度的綜合平衡、動態(tài)平衡要求，為項目破解政策要求是什么、建設(shè)資金怎么融、項目內(nèi)容怎么謀、運營維護怎么管等難題，協(xié)助項目推送進入房地產(chǎn)“白名單”，保障項目融資，助力保交樓項目可持續(xù)、穩(wěn)定運營。目前，項目已成功授信2.5億元。
六、在住房供應(yīng)鏈平臺建設(shè)中鍛造住建新質(zhì)生產(chǎn)力
湖北省探索以供應(yīng)鏈思維構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，提出要圍繞青年人、老年人、老舊小區(qū)和危舊房居民等住房需求，以完善保障體系為基礎(chǔ)構(gòu)建住房供應(yīng)鏈平臺，促進供需對接，更好激活需求端，改革供給側(cè)。自住房供應(yīng)鏈平臺搭建工作啟動以來，永業(yè)行組建工作專班，助力湖北省住房供應(yīng)鏈平臺搭建工作有序推進，鍛造住建領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力。
在全省住房供需調(diào)查工作過程中，永業(yè)行聚焦“3個兩億人”的購房、租房和住房改造需求，針對性設(shè)計需求調(diào)查問卷，組織開展全省調(diào)查工作培訓(xùn)，在全省范圍內(nèi)推廣統(tǒng)一電子問卷方式，開展大數(shù)據(jù)調(diào)查，依托住房供應(yīng)鏈平臺形成了住房供需調(diào)查長效機制，助力房地產(chǎn)市場精準調(diào)控。在某地區(qū)住房供應(yīng)鏈平臺開發(fā)建設(shè)項目中，永業(yè)行結(jié)合區(qū)域特色，探索出一套涵蓋組織規(guī)劃、架構(gòu)規(guī)劃、功能設(shè)計、軟件開發(fā)、運營推廣、數(shù)據(jù)應(yīng)用的系統(tǒng)性解決方案，助力搭建特色鮮明的地方住房供應(yīng)鏈平臺。
2023年以來，湖北省大力推進房地產(chǎn)新模式。省委十二屆五次全會指出“要圍繞青年人、老年人、老舊小區(qū)和危舊房居民等住房需求，以完善保障體系為基礎(chǔ)構(gòu)建住房供應(yīng)鏈平臺，探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”。永業(yè)行將繼續(xù)發(fā)揮資源環(huán)境、投資金融、評估咨詢?nèi)螽a(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢，為房地產(chǎn)新模式及地方經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)貢獻專業(yè)力量。